原标题：租房后发现主体结构遭破坏 承租人要求解除租赁合同，法院判双方各担五成责任

李某将位于昆明市中心的一套房屋交给某酒店管理公司托管，双方签订了房屋出租委托代理合同。该公司在装修房屋过程中发现，该房屋主体结构被改变，无法装修使用，遂要求解除合同。

(相关资料图)

李某认为该公司未取得装修资质，导致无法正常装修，双方僵持不下，导致房屋空置一年多。近日，昆明市中级人民法院判定维持一审判决，解除房屋租赁合同，该公司赔偿李某一半的房租。

案情 房屋结构遭破坏无法使用 承租人起诉解除合同

2021年7月19日，李某与某酒店管理公司签订房屋出租委托代理合同，约定李某将位于昆明市金碧路的某房屋委托给该公司管理，委托期限为2021年7月19日至2026年11月18日，每年租金6.2万元，按季度支付。租赁期内，该公司有权将房屋分租使用。

合同签订后，李某依约交付了房屋，该公司开始对房屋进行装修。2021年8月11日，该公司向李某支付了一个季度的租金1.55万元。

2021年9月16日，该公司向李某发送催告函，载明：“你与我公司签订房屋出租委托代理合同，并将房屋交付给我公司，我公司依约定向你支付了租金。现因第三方主张房屋主体结构被改变，不符合使用条件，经物业公司和住房管理部门核实，情况属实，该房屋无法正常使用。请你在收到本催告函3日内与我公司联系，并解决此问题。否则我公司将依法解除合同，并向你主张赔偿。”

2021年10月20日，该公司向李某发送律师函，同时向昆明市五华区人民法院提起诉讼，请求法院判决解除双方签订的合同，判决李某返还租金1.55万元，并赔偿违约金2万元。

随后，李某向法院提起反诉，请求判决解除双方签订的合同，要求该公司支付自2022年2月20日起至实际归还房屋之日止按每月5166.6元标准计算的租金，支付房屋装修恢复原状费用3.57万元，并支付违约金2万元。

判决 双方各承担50%责任

法院经审理后认为，该公司与李某签订的房屋出租委托代理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效，双方均应诚信地履行合同约定的各项义务。

庭审中，当事双方均明确同意解除合同，故法院确认案涉合同于庭审时经双方合意解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

对于李某主张的腾还房屋，该公司称案涉房屋已被李某换锁，虽李某不予认可，但结合在案证据中，李某于2022年11月25日进入案涉房屋拍照的行为可知，案涉房屋于当日已在其控制下，故对于李某主张的腾还房屋的主张，法院不再重复判决。

对于李某主张的恢复房屋原状，因其不能举证证明案涉房屋的原状，故对于该项诉请法院不予支持。

本案中，案涉房屋一直因装修而未实际使用，该公司认为是因该房屋承重墙被拆除而未能正常装修，李某则认为是由于该公司未办理装修许可证及私自进行隔断导致未能正常装修。双方所举证的证据均不足以证明案涉房屋不能继续装修的原因。

对此，法院认为，结合在案证据，李某所持案涉房屋房产证分户图载明，案涉房屋的格局与现案涉房屋的格局确有明显改动，李某作为出租人，交付给该公司的房屋与房产证上户型不一致，其本身存在过错。

而该公司在未办理装修许可的情况下进场装修，也存在过错。

法院认为，双方在合同不能继续履行时，没有积极协商处理，而是放任损失扩大，致使案涉房屋空置一年有余。双方对现在的损失均有过错，各承担50%责任。酒店支付2021年11月20日至2022年11月25日租金的50%。

双方均不服一审判决，向昆明中院提起上诉，经审理，二审法院驳回上诉，维持原判。

释法 装修禁止变动主体承重结构

云南睿信律师事务所律师滕琳表示，酒店管理公司的托管合同大多为格式合同，其中有部分条款作为普通人可能忽略阅读。

本案中，对方就曾提出合同中有约定房东允许房屋进行隔断和分间出租，作为当事人并未充分理解合同条款的意思表示。

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；禁止损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；禁止其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

据此，出租的房屋在交付前，出租人最好不要变更房屋主体结构，否则可能会引发后续承租人或代管人的抗辩。

《昆明市居住房屋租赁管理办法》第六条第一款规定，出租居住房屋，应以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

对此，出租人在出租房屋过程中，也要注意合同条款中可能涉及的违反法律法规或政策制度情形，发生纠纷后不要放任不管、扩大损失，否则将导致扩大损失部分无法主张的后果。

本报记者 谢盛梅 实习生 徐佳

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